О прибыли в сфере недвижимости, или Подводные камни реновации

469

Заметка о том, как извлечь максимум прибыли от строительства многоквартирного дома на месте старенькой пятиэтажки

Чистая прибыль – это разница между себестоимостью, то есть затратами, и ценой продажи товара за вычетом налогов. По законам экономики чистая прибыль не должна быть выше 8%, а все, что приносит большую, – спекуляция. Впрочем, во времена открытия законов экономики инфляция не обладала нынешней скоростью. Тем не менее, запомним эту цифру, потому что в развитых европейских странах с их бешеными налогами у предпринимателя после их выплаты остается не более 10%. Да и все блага социализма – бесплатное образование, медицина и тп. – зиждились именно на том, что промышленные предприятия не могли оставлять себе больше 6%, а все остальное перечислялось в бюджет. Строители жили несколько лучше – им оставлялось именно 8%. И этих 6 или 8% хватало предприятию и на фонд оплаты труда, и на повышение квалификации своих работников, и на обновление и расширение парка оборудования, и на ведомственные жилые дома, и на пионерские лагеря, и на здравницы, и на газету-малотиражку, и на капитальные ремонты всего своего имущества, включая транспортный цех. Правда, в расходах социальной направленности (ведомственные жилье, пионерлагеря, здравницы) серьезную помощь оказывали профсоюзы, тогда как сегодня в нашей стране это понятие практически выветрилось из памяти.

Но тема сейчас не профсоюзы и не налоги, а прибыль. Чтобы ее получить, нужно что-то продать, а чтобы что-то продать, надо иметь это. То есть вложить средства и труд в производство некоего товара. Это называется инвестиции.

Итак, если я хочу построить многоквартирный дом, чтобы потом иметь прибыль от продажи или сдачи в аренду новеньких квадратных метров жилья и/или площадей нежилого назначения (торговых, спортивных, офисных и тп.), то мне понадобятся следующие ингредиенты:

  • земельный участок,
  • подвод к нему инженерных коммуникаций
  • стройматериалы
  • техника
  • рабочие

Но перво-наперво мне нужен земельный участок, потому что проект дома – даже типовой – привязывается к конкретному земельному участку. Только на основе проектной документации (пройдя кучу согласований) я смогу обеспечить свою стройку инженерными коммуникациями, подъездными путями, поставить стройгородок, пригнать технику, рабочих, завезти материалы и наконец начать строить дом, позаботившись и о вывозе отходов – не только строительного мусора, который образуется в процессе стройки, но и первым делом – земли из котлована под дом.

На это на все мне нужны деньги. Много денег. Конечно, я могу взять банковский кредит. Но в случае стройки в отличие от других видов бизнеса, скажем, торговли колготками, слишком велик риск, что в итоге мой новехонький дом отойдет банку в качестве оплаты, причем, только процентов, а даже не самой суммы, взятой мною взаймы.

И дело не только в инфляции, хотя, и в ней тоже, но в том, что строительный бизнес зависит от погоды не меньше, чем сельское хозяйство, однако, в разы больше он зависит от человеческого фактора, с которым напрямую связан риск брака. Если на заводе бракованную деталь можно просто выкинуть в отходы, то дефекты строительных работ так же запросто выкинуть не возможно. Тут в случае, например, конструктивного дефекта (оставшегося незамеченным еще при проектировании!) или использования не тех материалов, или нарушения технологий рискует «выкинуться» весь дом, а это грозит не только финансовыми, но и человеческими жертвами. Не просто же так любая приличная строительная фирма тем и отличается от неприличной, что обеспечивает себе очень дорогой страховой полис.

Понятно, что именно такая строительная фирма мне и нужна, и чтоб рабочая сила была у нее не беспаспортные гастарбайтеры, впервые в жизни видящие кирпичи и сварочный аппарат, а специалисты высшего разряда с «корочками» на производство сварочных, электромонтажных и прочих опасных работ. И чтоб все прорабы были с высшим инженерным образованием, а мастера и табельщицы – минимум с профильным техническим. Ну и проект я тоже хочу от самой-рассамой лучшей проектно-изыскательской компании, и материалы высшего сорта от первейших производителей, и чтоб инженерные узлы и системы тоже отвечали самым наивысшим ноу-хау-требованиям.

Одна беда – расплатиться с ними со всеми я смогу только после того, как начну получать прибыль от продажи будущих площадей, с банком-то я, как выяснилось, не сильно хочу связываться. Значит, ничего иного мне не остается, как договариваться с проектировщиками, строителями, производителями и поставщиками материалов и оборудования, транспортировщиками отходов и прочими о том, чтобы они все проектировали, строили, производили, поставляли и вывозили мне все своими силами (за свой счет), а я за это после приемки в эксплуатацию законченного строительством дома расплачусь с ними метрами новых площадей.

То есть, фактически каждый из них сам за свой счет строит для себя сколько-то метров недвижимости, цена которых, как показывает жизнь, возрастет к моменту сдачи в эксплуатацию в несколько раз по сравнению с себестоимостью, а уж когда к продажам готовых кв. метров подключатся риэлторы – то раз в десять точно.

Но где же тогда моя прибыль, мои кв. метры, если их все поделят между собой мои инвесторы пропорционально своему вкладу в мой прожект? Чем как кредиторы они отличаются тогда от банка, сотрудничать с которым один на один я не рискнула? А тем, что не поделят ничего пропорционально, как если бы это был строительный кооператив. Потому что в бизнесе существует такое понятие как «коммерческая тайна», и заключать договоры я буду с каждым индивидуально! Соответственно, и цена договора с каждым инвестором будет разной: кто-то возьмет действительно кв. метрами, чтобы потом самостоятельно использовать, скажем, офисное помещение, или, к примеру, сдать своим сотрудникам жилье в наем. Кто-то запросит просто процент от прибыли деньгами, не желая возиться с продажами. Кто-то – как-то еще.

Безусловно, все они будут друг друга знать, в той или иной степени конфликтовать между собой и давить на меня, добиваясь допсоглашениями улучшения своих условий. Кто-то может даже в самый неподходящий момент потребовать разрыва контракта. Ничего не поделаешь, человеческий фактор. А кто-то может и не захотеть становиться моим кредитором-инвестором и будет требовать только денежных расчетов.

Ну и где, кроме банка, я смогу взять живые деньги? Правильно, я должна начинать торговать, так сказать, «на корню», будущими кв. метрами оптом и/или в розницу. Но делать это я смогу только тогда, когда запущу свой прожект, то есть, не раньше, как получу официальное разрешение на производство строительно-монтажных работ на конкретном земельном участке. Конечно, обладая сильной авантюрной жилкой, можно заняться этим и раньше, но лично я «торговать воздухом» никогда не возьмусь.

Итак, главное – земельный участок. А у любого земельного участка (ЗУ) есть хозяин – юридическое или физическое лицо, в том числе хозяйкой могу уже быть и я. Но если у меня нет земельного участка, то мне остается: либо купить его, либо взять в долгосрочную аренду у хозяина, либо… украсть. Денег-то у меня пока нет!

Однако мне ничто не мешает пригласить хозяина ЗУ тоже инвестором в свой прожект на аналогичных со всеми остальными его участниками условиях: будущие кв. м и/или доля в прибыли. Если у понравившегося мне ЗУ один хозяин, то, скорее всего, мы на каких-либо условиях (вплоть до выкупа в мою собственность по окончании строительства) сможем успешно договориться. Но если на этом участке стоит многоквартирный дом с толпой хозяев и хозяек?..

К примеру, 6-подъездная кирпичная пятиэтажка, последние 30-40, а то и 50 лет не ведавшая комплексного капремонта, но вполне крепенькая, если не считать протекающей крыши и залитой нечистотами части подвала, тогда как в другой его части и на первом этаже, в квартирах, удивительным образом переведенных в ранг нежилых помещений, уютно устроились парикмахерская, стоматология, ювелирный салончик, приемная адвоката, турбюро, аптека и магазинчик разливного пива. Понятно, что привлекает меня вовсе не пятиэтажка, а ее расположение – всего-то семь минут до метро через прелестный сквер и собственный двор этого дома (меньший со стороны сквера, и больший с обратной стороны дома), площадь которого по результатам последнего межевания составляет почти 80 соток!

А за просторным внутренним понравившимся мне двором стоит еще одна такая же пятиэтажка, за которой тоже много места – спортивная и детские площадки, а за ними еще одна «хрущовочка». Подряд три дома с простором между ними! Это же минимум пять новых девяти-, а то и семнадцатиэтажек можно возвести.

Вот какой у меня лакомый бизнес-прожект нарисовывается! Осталось только местных жителей на переезд уговорить. Жалко, конечно, жилье им в моих новых домах отдавать, но что поделаешь? Не взрывать же мне вместе с ними эти дома? Хотя конечно, как бы упростилось дело: нет людей – нет проблем.

Но я-то хочу вести свои дела честно, поэтому открываю ЖК РФ и узнаю, что согласно ЖК РФ, земельный участок со всем, что на нем расположено, входит в состав общего имущества МКД, а п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ устанавливают, что принятие решений о реконструкции МКД, а также принятие решений о пределах использования ЗУ, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в МКД (а я-то собираюсь вообще сносить дома, чтобы на их месте построить новые), то ЖК РФ предусматривает самый высокий порог квалифицированного большинства (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ):

«36.3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», – что соответствует 100% согласию всех собственников, а не той или иной части от числа принявших участие в ОСС.

А п. 6 ст. 36 устанавливает, что «в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса МКД собственники помещений … сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством».

И кто бы что ни говорил, дескать, если ЗУ в Москве не зарегистрирован по всем правилам бюрократии, то он в собственности Департамента городского имущества г. Москвы, это не так. Потому что Высший Арбитражный и Верховные суды РФ в совместном постановлении от 29.04.2010 № 10/22 разъяснили, что еще до формирования земельного участка МКД власти ограничены в праве распоряжаться землей, если на эту землю могут претендовать собственники недвижимости, причем это распространяется не только на будущие, но и на прошлые решения. Проще говоря, пока земельный участок не зарегистрирован, земля находится у собственников – москвичей и города – в праве владения без права отчуждения.

А если происходит попытка отчуждения под новую застройку земельных участков, которые согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ в редакции от 4.06.2011 № 123-ФЗ, в результате межевания могут принадлежать собственникам помещений в МКД на праве общедолевой собственности, то тем самым происходит попытка нарушить права всех собственников жилья, которыми являются не только москвичи-частные лица, но и город, в собственности которого порядка 15% жилой недвижимости. Соответственно при отчуждении земли в пользу инвесторов-застройщиков, отчуждаются, в том числе, и земельные активы города Москвы.

Но к чему мне заморачиваться с общими собраниями в угоду ЖК РФ, когда под его же обложкой прописано, что вместе с правом на жилое помещение (квартиру) к новому владельцу переходят и права на общее имущество (п. 2 и 3 ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, если мне удастся как можно дешевле выманить у собственников их кв. метры – например, в обмен на «равноценное» или «равнозначное» жилье в моем новом доме, то прибыль от моего прожекта будет до небес! Причем, достаточно законно, потому что я буду обхаживать каждого жителя в отдельности и подписывать «инвест-контракт» только с ним. А что касается земельных активов Москвы, то Москва как собственник ничем для меня не отличается от любых прочих.

Итак, сейчас площадь жилья на понравившемся мне участке в пятиэтажке составляет порядка 6 тыс. кв. м, а в новом доме будет минимум 12 тыс. кв. м. или даже 15-17 тыс. кв. м. То есть, от 50 до 70% площадей исключительно мои! И делиться ими я собираюсь только с коммерсантами-инвесторами, причем, сильно баловать их я изначально не намерена.

Так что, даже при самых скромных подсчетах 20-25% новых и гораздо более дорогих площадей достанутся мне. Мне, не вложившей в прожект ни копеечки! Но только в том случае, если адвокатская контора (помните, она находится на первом этаже того самого дома) не одернет меня за рукав и не заставит взять «в долю» общее собрание собственников этого дома как одного из инвесторов. Причем, самого главного инвестора, который вкладывает в мой проект самую главную инвестицию – свой земельный участок!

Почему адвокатская контора меня одернет? Да потому, что здесь у нее уже наработанная клиентура, да и ее помещение приобретено, может, не сильно законно, а после сноса и переезда все эти шероховатости изгладятся по ходу переоформления бумаг. Хотя, может и законно вполне. Разве у этих юристов что разберешь?..

Но самый кошмар будет в том, что адвокатская контора предложит мне еще и подписать с ОСС этого дома такой инвест-контракт, по которому, во-первых, ЗУ и по завершении строительства останется в собственности только этих нынешних собственников данного дома (в т.ч. города, помните же про земельные активы Москвы), ну и их законных наследников. И, во-вторых, кроме «равноценного-равнозначного» они получают еще и соответствующую своей инвестиции долю в прибыли. Причем, такие же инвест-контракты будут предложены и от дома, который за двором первого, и от следующего, третьего дома. И контракты не с ОСС, а с юрлицами – во втором доме ТСЖ, в третьем ЖСК – споры-то они разбирают в арбитраже!

Ну и? Ясно же, что из-за этих чертовых адвокатов, ТСЖ и ЖСК, свалившихся на мою голову, даже 10% прибыли я не получу. Да что там, десять, я могу надеяться только на 1,4% от сметной стоимости проекта, как на обязательно закладываемые в смету расходы на содержание технической дирекции, из которых 70% я должна буду заплатить за технический надзор организации, имеющей соответствующую лицензию.

Понятно, что такой договор мне совсем не захочется подписывать. Только придется, если мною уже подписаны контракты со всеми остальными инвесторами. Иначе они меня просто разорвут! Мне же нечем платить неустойку, ни копейки у меня нет.

Да и вообще, на какую-такую прибыль я, дура, рассчитывала? Прибыль – ведь это разница между тем, что вложено, и той суммой, за какую продано. А я разве собиралась вкладывать хоть копейку? Нет. Тогда откуда взяться прибыли?

Так что, с этими тремя домами у меня явная промашечка. Но ведь не во всех же пятиэтажках есть адвокатские конторы, и не все адвокаты дружат с ТСЖ и ЖСК. Просто внимательнее надо мне быть в следующий раз, подбирая ЗУ для своих прожектов.

Резюме:

Итак, инвест-контракт на участие в реновации МКД должен быть обязательно подписан Московским фондом реновации с общим собранием собственников помещений в этом МКД (в лице ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного лица, уполномоченного таким ОСС как жилых, так и нежилых помещений) и в таком инвест-контракте должно быть прописано, что:

— во-первых, ЗУ по завершении строительства остается в собственности только этих нынешних собственников данного МКД (ну и их законных наследников);

— во-вторых, кроме «равноценного-равнозначного» они должны получить еще и соответствующую своей инвестиции долю в прибыли от продажи вновь построенных квадратных метров.

В ст. 77 скоропалительного ФЗ № 141-ФЗ от 01.07.2017 г. «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы…» прямо так и говорится, что Московский фонд реновации жилой застройки «участвует в осуществлении инвестиционной деятельности … в том числе осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности фонда, а также на земельном участке, переданном фонду по договору аренды земельного участка или по договору безвозмездного пользования земельным участком».

Поэтому жилищные сообщества в пятиэтажках (хоть с юрлицом, хоть без оного) должны озаботиться сейчас составлением грамотных текстов именно таких договоров, чтобы стать полноценными инвесторами московской реновации. И преимущество будет у тех, кто уже официально оформил в состав ОДИ свою землю, хотя, как уже говорилось выше, она у всех собственников помещений в МКД в любом случае в праве владения без права отчуждения.

Если, конечно, собственники МКД не собираются ничего жертвовать московской администрации, как это предписывает 141-ФЗ Московскому фонду реновации, который согласно той же ст. 77: «передает … уполномоченному органу исполнительной власти города Москвы жилые помещения, принадлежащие фонду на праве собственности, в том числе безвозмездно передает такие жилые помещения в виде пожертвования»…

Людмила Кайсарова

Мнение редакции информационного сетевого издания «Чистовик» может не совпадать с мнением автора