В Ростове решать проблему дольщиков взялись власти и инвесторы. Дома будут строить рядом с Александровской рощей.

1412

Изменение в строительном законодательстве, призванное защитить граждан от мошенничества застройщиков, может обернуться ростом числа долгостроев, скачком цен на новое жилье и пополнить армию обманутых людей.

Больше никаких дольщиков

Ростов занимает первое место в Федеральном рейтинге городов с наибольшим количеством обманутых дольщиков. Теперь ситуация на рынке недвижимости изменится, но какая польза от этого будет для дольщиков? В июле правительство приготовило целый букет нововведений. В том числе это и глобальные изменения на рынке недвижимости. И, вероятно, с первого взгляда они могут казаться несерьезными. А если задуматься, то новый законопроект коснется многих, и главное — обманутых дольщиков, которые остаются жертвами. По статистике, такими сейчас только официально считаются около ста тысяч россиян, уже заплативших деньги, но по каким-то причинам не получивших жилье. Поэтому в стране уже давно пытались придумать решение, которое бы защищало права людей на жилье.

Теперь по закону прямая продажа жилья в строящихся домах официально запрещена. Застройщику предлагается несколько вариантов продажи квартир: через банковское сопровождение, или через так называемые счета эскроу (застройщик за счет своих сбережений или кредитов строит жилье, и продает людям уже готовые квартиры). Никакой оплаты наличными — только через счет непосредственно самой новостройки. Предполагается, что эти меры направлены на то, чтобы ограничить мошенников и не допустить появления количества новых обманутых дольщиков. То есть с первого взгляда строительство становится максимально прозрачным.

Однако, как считают сами застройщики, эта мера не сможет защитить людей от обмана или подстраховать.

Нововведение в рынке недвижимости смогут привести к плачевным результатам, и нанесет серьезный удар рынку первичного жилья.

Закон с кризисными последствиями

Центральный экономико-математический институт РАН провел инициативное исследование «Анализ экономических последствий введения поправок в закон «Об участии в долевом строительстве»». Ученые считают, что вступившие в силу новые правила работы застройщиков приведут к тому, что количество обманутых дольщиков в стране может увеличиться в три раза — до сотен тысяч только за ближайшие два года.

Одним из последствий может стать рост социальной напряженности во многих регионах. Из расчетов ЦЭМИ РАН можно сделать вывод, что кризисные последствия нововведений приведут к увеличению объемов остановленного строительства на 20 млн м2 за два года действия измененного закона, и снижению объемов строительства на 30%, спаду в смежных с жилищным строительством отраслях и сокращению в них рабочих мест. В итоге, по оценкам, общие потери от нововведений составят около 2,4 трлн рублей, что составляет около 2,8% ВВП России.

Один из главных выводов экспертов — новые правила могут привести к банкротству или уходу с рынка от 30 до 50% действующих застройщиков, так как нововведения в закон серьезно ограничивают финансовые возможности крупных застройщиков и в юридической части вводят запреты на ряд действий, не регулируемые в прежней редакции.

А что же делать тем, кто уже пострадал от действий недобросовестных застройщиков? Во многих регионах страны эта проблема стоит очень остро. По данным Минстроя России, на 1 апреля 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта, это десятки тысяч людей, которые остались и без денег, и без жилья.

Вереница долгостроев

Один из горячих регионов — Ростовская область. Но депутаты областного заксобрания внесли в региональное законодательство поправки, которые дают право предоставлять строительной компании земельный участок в аренду без торгов при условии, что часть квартир застройщик передаст обманутым дольщикам.

По словам председателя законодательного собрания Ростовской области Александра Ищенко, такое решение позволит властям привлечь дополнительные средства для завершения части недостроенных домов. Всего же до конца текущего года планируется достроить 14 проблемных многоквартирных домов. Сегодня в регионе насчитывается 42 долгостроя.

Одним из первых инвесторов, откликнувшихся на предложение ростовских властей, стала группа компаний «ЮгСтройИнвест». Крупная строительная фирма с 15-летним опытом на рынке, четвертая в стране по объемам сданного жилья, на счету у которой нет ни одного недостроенного объекта, намерена возвести в Ростове жилой комплекс с двумя детскими садами, поликлиникой, школой, благоустроенной зеленной территорией.

Несуществующий лес блогеров

Жители Ростова давно ждали такого инвестора. И особенно — обманутые дольщики, которые второй десяток лет пытаются решить свою острую жилищную проблему. Инвестор вложит свои средства, и по закону часть квартир передаст обманутым дольщикам – в этом случае свой жилищный вопрос смогут разрешить порядка 600 семей.

Но оказывается, что не все, кому положена компенсация, могут попасть и первый реестр и получить помощь в ближайшее время. И все благодаря блогерам, которые создают инфошум, вводя пользователей в заблуждение.

Их основной тезис против строительства микрорайона: «Деревья дороже людей!».

Хотя очевидно, что на участке, определенном под застройку, леса как такового нет. Есть заброшенный долгострой – бетонные сваи, ржавая арматура, битый кирпич, свалка мусора. Тогда зачем активные «защитники» природы вводят в заблуждение ростовчан? Не исключено, что прикрываясь эко-знаменами, они лоббируют интересы неких застройщиков, положивших глаз на привлекательный участок.

Кому выгодно путать людей?

Первыми встали на дыбы набившие руку на теме строительства активисты группы в FB «Городской патруль». Именно они внесли смуту в сознание обывателя, рассказывая, что Александровская роща — это оазис Пролетарского района. Зачем запутывали своих пользователей и преподносили им недостоверную информацию? Деревья, который они так рьяно защищают, находятся в лесопитомнике. Этот массив власти берегут, планируют сохранить и разнообразить экосистему, а также благоустроить пешеходные зоны, тенистые зеленые аллеи, детские площадки, зоны для пикника и занятий спортом. Причем городские власти обещали это сделать давно. Об этом им недавно напомнили жители Ростова. Они подали Петицию на портал администрации города «Активный ростовчанин» с просьбой оказать содействия в решении вопроса организации мест культурного отдыха в шаговой доступности.

А вот рядом находится вышеупомянутый пустырь площадью 36 гектар с заболоченными участками, заросший сорной порослью и камышом.

При этом заброшенное место «знаменито» своей криминальной историей. Только за прошлый год на пустыре было найдено два трупа плюс произошло жестокое изнасилование. Что, к сожалению, не удивительно, в полиции Ростова с горечью отмечают, что буквально постапокалиптическая картина стала любимым местом для бомжей и любителей выпить.

Да что говорить, уже в этом году там начали находить трупы и даже схроны оружия, закладки наркотиков и буквально сотни разбитой алкогольной тары. И когда так называемые активисты в социальных сетях начинают рассказывать о месте, как о райских кущах, закрадываются подозрения, видели ли они место, о каком оазисе можно говорить, разве что алкогольном или криминальном. Люди, распространяющие заведомо ложную информацию могут преследовать и личные интересы, иначе как можно объяснить посты когда жуткое и опасное место, где и днем-то бывать страшно, резко начинают называть «зелеными легкими Ростова». Ведь до этого заброшенным участком лет десять никто не интересовался, пока в Александровке не решили возводить новый микрорайон. Совпадение не просто подозрительное, а явное и понятное каждому здравому человеку.

Город-сад вместо мусорки

Очевидно, что с позиции общего блага строительное пятно превратится в жилой микрорайон, где также получат долгожданные квартиры обманутые дольщики и рядом будет располагаться благоустроенный парк в Александровке, который так горячо требуют местные жители. Тем более, что по градостроительным документам земли рощи проходят как «территория общего пользования для благоустройства и озеленения». Другими словами, создание парка — это повышение качества жизни ростовчан в достаточно агрессивной городской среде. Ведь не секрет, что Ростов – один из самых загазованных городов на Юге страны.

Жилой комплекс должен появиться рядом с рощей, на участке, который относится к зоне застройки, о чем свидетельствуют и правила землепользования. В 2007 году здесь начинали возведение торгово-развлекательного центра. Инвестор подготовил участок, вбил сваи, но вскоре проект заморозили. С тех пор заброшенная территория заросла камышом и сорняками, местные жители и недобросовестные коммунальщики устроили мусорную свалку.

Таким образом новый микрорайон не только решает вопрос обманутых дольщиков, но и проблему безопастности. Представитель группы обманутых дольщиков Александр Попов, пройдясь по заброшенному пустырю уверен, что пока люди ждут свои квартиры по 15 и более лет, пустырь с камышом кому-то приглянулся, лишая тем самым квартир тысяч (если считать с семьями) людей.

— Место давно превратилось в свалку. Здесь нет никакой Александровской рощи, за один субботник отсюда вывозить по 300 тонн мусора, — вздыхает Попов.

Инвесторы на дороге не валяются

Изначально ростовские власти подготовили семь участков, которые они готовы предложить инвесторам. «ЮгСтройИнвест» выбрал территорию, прилегающую к бывшему лесопитомнику. Оппоненты сами признали, что это – очень привлекательный инвестпроект, к участку подведены все необходимые коммуникации. Эсеровец Анатолий Котляров критикуя власти, попытался замахнуться на инвесторов, мол «идут по пути наименьшего сопротивления», и участок без торгов, и коммутации все рядом. А как надо работать бизнесу? Через тернии к звездам? Инвестор – это, в первую очередь, налогоплательщик и у него перед государством есть ряд своих обязательств. В конце концов, он вкладывает в развитие города свои средства. Это и есть самое главное для власти – находить такие ресурсы и направлять их на благо людей, а потом все остальное. Благодаря имеющимся инженерным сетям, застройщик может сократить срок работ, а значит люди быстрее смогут въехать в долгожданное жилье. Не этого ли хотят обманутые дольщики?

Разрывая круги ада

Обращаясь к инвесторам через соцсети, отчаявшиеся дольщики Ростова предлагали нежизнеспособные, популистские, совершенно голословные схемы работы. Одна из них — «довести до ума» недостроенные дома нерадивых застройщиков – наследие ОАО «Строительный концерн «ВАНТ». И никто даже не задумался, что в любом тем более таком деле, полно юридических норм и требований. Так почему же не рассматривается вариант достроить заброшенные здания? Любой строитель скажет, что, прежде чем заходить на недострой, тем более простоявший под открытым небом почти десять лет, необходимо провести ряд экспертиз: узнать, не экономил ли предыдущий застройщик на стройматериалах, в какой состоянии сегодня конструкции и многое другое.

Напомним, в начале 2000-х компания работала в Ростове-на Дону, Туапсе, Сочи, Новороссийске. В кризисный 2009-й «ВАНТ» развалился, оставив более тысячи дольщиков без денег и жилья. Владелец фирмы Валерий Чабанов, которого заподозрили в мошенничестве, исчез. Нашелся он лишь в 2016 году на курорте Таиланда и был экстрадирован в Россию, где суд приговорил его к четырем годам колонии-поселения. Как раз именно дольщикам «ВАНТа» инвестор гарантирует квартиры в новостройках на улице Вересаева и ЖК «Красный Аксай».

Поэтому зачастую проще начать строительство с нуля, чем доделывать за кем-то огрехи. Да и исследования обходятся в копейку, что потом сказывается на стоимости квартир.

Кстати, пострадавшим от недобросовестных застройщиков гражданам, инвестор обязан будет бесплатно выделить однокомнатные квартиры площадью 33 квадратных метра, «двушки» — 42 квадрата и трехкомнатные — 54 квадратных метра. Тем, кто хочет более просторное жилье, должен будет доплатить. Спорным вопросом стал тот факт, что дольщики, заключившие договоры с «ВАНТ», платили за жилье бОльшее по площади и теперь не хотят терять квадратные метры. Так, один из пострадавших дольщиков Павел Белоусов, в интервью изданию «Мир новостей» рассказал, что в 2007 году заплатил 1,7 млн за комнату площадью 59 квадратных метров. Сегодня ему предлагают «однушку» 33 квадрата.

— За эти деньги я мог бы купить хорошее жилье в любом районе, но мне нужно было в центре, где я работаю. Выбрал вариант от «ВАНТ». Жду уже 12 лет и живу у мамы», — говорит мужчина.

Бессмысленное ожидание

Действительно, 11 лет назад на эти деньги можно было купить хорошую квартиру, но ведь экономические процессы и рост инфляции в стране никто не отменял. С 2007 года значительно выросли цены на все, начиная от бензина и заканчивая коммунальными услугами. Подорожали и квадратные метры. В Ростове «однушка» около 32 кв. м. на первичном рынке начинается от двух миллионов рублей и выше. Нельзя забывать и то, что обманутые дольщики покупали жилье в низкой ценовой категории. У региональных властей нет возможности компенсировать равнозначную по квадратам замену, потому для решения таких острых проблем и привлекаются инвесторы. А инвесторы, в свою очередь, руководствуются законодательством, где обозначены все нормы.

Синицей в руке в этом случае могут стать новые квартиры от «ЮСИ», если застройщик согласится в новых законодательных условиях реализовать проект не только планировки микрорайона. Еще в январе этого года пресс-служба компании озвучила, что потенциала у ведущего застройщика России хватит на быстрое строительство. Реальные сроки — от семи месяцев, и дольщики смогут получить собственное жилье. Главное, в условиях нагрузки нового законодательства для застройщиков, чтобы у инвесторов не отпало желание участвовать в подобных проектах социального и бизнес-партнерства. И надо понимать, что единственное чудо, которого могут ждать обманутые ростовчане — получить жилье от ЮСИ уже через несколько месяцев. Тем более нельзя забывать, что в ближайшее время ситуация с обманутыми дольщиками может лишь ухудшится, рынок строительства и жилья ждут глобальные изменения. Властям будет труднее находить масштабные инвестиции и направлять их на решение социальных проблем региона.

Лариса Бахмацкая.