Нужен закон о возврате общего имущества

В ОП РФ прошел круглый стол о проблемах, связанных с государственной регистрацией прав собственности на объекты общего имущества в многоквартирных домах

Созданную в 2005 г. Общественную палату РФ по характеру и цели её деятельности вполне можно отнести к институтам независимого от государства гражданского общества. По закону «Об Общественной палате Российской Федерации» последняя «призвана обеспечить согласование общественно значимых интересов граждан Российской Федерации, общественных объединений, органов государственной власти и местного самоуправления для решения наиболее важных вопросов экономического и социального развития, обеспечения национальной безопасности, защиты прав и свобод граждан» посредством выдвижения и поддержки гражданских инициатив, осуществления общественного контроля за деятельностью правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ и т. д.

28 августа 2017 г. Комиссия Общественной палаты по ЖКХ, строительству и дорогам созвала из числа граждан и представителей органов власти круглый стол по теме: защита и восстановление имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. Разговор вели о проблемах, связанных с государственной регистрацией прав собственности на объекты общего имущества в многоквартирных домах.

В выпущенном для круглого стола пресс-релизе Комиссии и НП «ЖКХ контроль» о текущих результатах деятельности Общественной палаты сообщается, что «если до 2016 года вопросом восстановления прав собственников системно занимались администрации Москвы, Санкт-Петербурга и Костромы, то в 2017 году уже более 40 городов РФ создали или создают рабочие группы по восстановлению прав собственников МКД». При этом особенностью этого процесса становится внесудебный порядок исключения из казны города, поселения переданного ей ранее с нарушением закона о приватизации общего имущества многоквартирного дома.

Тем не менее, дискуссия показала, что дела с возвратом общего имущества собственникам в целом обстоят плохо: игнорируя решения судов о возврате общего имущества и отказывая гражданам в регистрации их права на такое имущество под любым предлогом, государственная исполнительная власть активно препятствует восстановлению нарушенных прав граждан на общее имущество.

Наиболее острыми и содержательными стали выступления представителей собственников помещений из Санкт-Петербурга С.Г. Морозовой, М.В. Нахимовой, из Москвы — Вепрецкой Т.П., Молодых В.Г. и др.

Ведущая заседание заместитель председателя Комиссии по ЖКХ С.В. Разворотнева констатировала, что «у нас ничего не работает так, как должно работать по закону».

Выступавшие говорили о том, что надеяться на суды или добрую волю власти собственникам не приходится: жизнь опровергает такую надежду. Необходимо через СМИ доводить информацию о прямом нарушении права собственников на общее имущество, которое продолжается в течение уже четверти века, и ставить перед Государственной думой вопрос о принятии специального закона о возвращении им третьими лицами фактически незаконно изъятого у них общего имущества многоквартирного дома. Таких случаев незаконного изъятия по стране тысячи. Более того, эта порочная практика, несмотря на противодействие общественности, продолжается.

Необходимо снять барьеры для постановки общего имущества многоквартирных домов на кадастровый учёт и зарегистрировать в государственном реестре права собственников помещений на общее имущество, таким образом, реально защитить их права. Точно так же следует поступить и с земельным участком под домом и придомовой территорией с элементами благоустройства.

О причинах конфликта

Каким же тогда образом переданное собственникам общее имущество попало в чужие руки?

1. По Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г., приватизации подлежали только жилые помещения, то есть квартиры, которые в настоящее время автоматически включены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нежилые же помещения в том же Реестре не учитываются, хотя приватизаторы квартир, по Закону, одновременно становились и совладельцами общего имущества в виде нежилых помещений, а также земельного участка.

Попросту говоря, свидетельство о праве собственности собственник получал только на приватизированную им квартиру. Оформления в собственность права на владение долей в общем имуществе — внутри дома и на земельном участке, не происходило. А такое оформление и является условием для постановки права на общее имущество на учёт в Реестре. То есть приватизация и регистрация объектов недвижимости бывшего государственного и муниципального жилищного фонда обернулась для новых собственников приобретением в собственность только жилого помещения. Регистрация оказалась разделённой на регистрацию квартиры, общего имущества и земельного участка. Поэтому Закон о приватизации остался не исполненным до конца.

Например, нам говорят, что для постановки на кадастровый учёт принадлежащего нам по закону права на земельный придомовой участок нужно знать его границы и то, что наш дом стоит именно на этом участке. Для выполнения данной работы необходимо пригласить специалиста в лице кадастрового инженера и заплатить ему за услуги примерно 70-100 тысяч рублей. При этом не факт, что Росреестр учтёт полученные таким образом данные и оформит наше с вами право на придомовую территорию.
Но, скажите, пожалуйста: какого кадастрового инженера или другого специалиста вы пригласили, чтобы оформить право собственности на вашу приватизированную квартиру? Никакого! Так в чём же дело: почему в первом случае статья 1-я Закона предусмотрела бесплатную передачу жилых помещений в собственность граждан, а в отношении совладения общим имуществом порядок передачи в собственность не установлен?! При этом вам как собственнику противостоит государство, которое приняло закон и передало бесплатно в вашу собственность квартиру, а общее имущество не передаёт. Где же логика, где передача жилищного фонда, а не квартиры? Где выполнение государством своей конституционной обязанности по признанию, соблюдению, уважению и защите прав и свобод своих граждан?!
Почему, вместо исполнения своей законной обязанности, государство, по определению одного из участников круглого стола, ведёт из-за общего имущества с гражданами «гражданскую войну» за изъятие у них этого имущества?

Теперь представьте себе, что часть общего имущества, ну, скажем, подвал дома или колясочная, попала в руки третьих лиц и стала их собственностью на основе каких-то сочинённых документов. Третье лицо ставит вашу собственность на учёт в Росреестр как свою. Вы идёте жаловаться в суд. В суде вам отвечают, что при наличии противоречий в документах приоритет имеет запись третьего лица в Росреестре (пункт 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.).

Таким образом, отсутствие у собственника помещений оформленного права на общее имущество, не установленный в Законе о приватизации порядок оформления этого права являются одной из причин, по которой общая собственность становится собственностью посторонних лиц, включая и государство.

2. Закон о приватизации жилищного фонда появился на свет, когда общенародное советское государство мирно превращалось в буржуазное. Может быть, именно это обстоятельство обусловило появление собственника с квартирой, но без общего имущества. Кто знает. Но фактом остаётся то, что управляющие многоквартирными домами, как правило, государственные организации были активными или пассивными соучастниками оформления подвалов, игровых, почтовых комнат, электрощитовых и т.д. в собственность тех же третьих лиц.

В обход принципов Закона о приватизации происходило массовое и, по существу, организованное обворовывание собственников многоквартирных домов.

3. Известно, что приватизация жилищного фонда не ограничена во времени. Тем не менее, в первоначальном тексте Закона о приватизации и вплоть до 2004 г. присутствовали довольно странные и несовместимые с не ограниченным во времени применением данного закона понятия: «полностью приватизированный дом» (ст. 23) и «частично приватизированный дом» (ст. 24). То есть дом как объект недвижимости делился на части в зависимости от количества приватизированного в нём имущества и якобы для того, чтобы упорядочить его содержание на разных этапах приватизации.

В действительности же приватизация жилищного фонда, как следует из содержания Закона, предусматривала приватизацию вовсе не многоквартирного дома, а жилищного фонда, то есть всего состава находящегося в нём имущества в виде жилых помещений, внутридомового имущества, а также и земельного участка. Поэтому не было никакой необходимости рассматривать приватизацию жилищного фонда в виде «полностью или частично приватизированного дома». Очевидно, что составители Закона допустили смысловую ошибку. Включение в закон не соответствующих его назначению понятий, запутывание его сути не могло не сказаться отрицательно на практике его применения, особенно в первые годы приватизации, именуемые в народе «лихими девяностыми».

«Над нами глумятся»

Вернёмся теперь к теме круглого стола Общественной палаты и предложениям его участников.

Жительница Санкт-Петербурга Морозова С.Г. высказала мнение, что суды намеренно обходят содержание ст. 36 Жилищного кодекса РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Решения судов, принимаемые на основе внутреннего убеждения судей, выглядят как надуманные, обходящие суть поставленного заявителем вопроса.

В городе широкое распространение получила самовольная реконструкция фасадов многоквартирных домов, когда дом оказывается буквально усеянным входами в различные коммерческие организации. В результате меняется к худшему архитектурный облик здания. Делается это с использованием общего, 3-х летнего срока исковой давности. Самовольными строителями сочиняется фальшивый протокол общего собрания собственников помещений, которое якобы состоялось более трёх лет назад и согласовало реконструкцию. Собственники узнают об этом «собрании» уже после произведённой реконструкции. Суды не принимают их иски о сносе самовольной постройки, поскольку в отношении фиктивного протокола миновал срок исковой давности.

А как можно отсчитывать срок давности с момента события, которое никогда не происходило? Часть 1 ст. 10 Гражданского кодекса указывает на пределы осуществления гражданских прав. Не допускается, в частности, совершение действий в обход закона с противоправной целью и заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, имевшее место в виде подделки протокола.

Марина Викторовна Нахимова, тоже из Санкт-Петербурга, привела факты, когда в новых домах продаются и колясочные, и электрощитовые комнаты. В одном из домов колясочную вначале сдавали в аренду, а затем продали. В рассмотрении иска суд отказал. Жилищная инспекция нам отвечает тоже отказом.

С землёй самое ужасное: все суды проиграны.

Необходимо изменить линию поведения и провести через Государственную думу закон о возврате собственникам помещений общего имущества, его регистрации как объекта общей долевой собственности собственников помещений в каждом многоквартирном доме.

Руководитель Комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов в муниципальных образованиях и субъектах РФ А.П. Пинчуков сообщил другие факты. Так, в городе Переславле-Залесском в одном из домов все колясочные были проданы. В Волгограде администрация продала предпринимателю электрощитовую. Её вернули потом через суд. В Костроме был заключён договор купли-продажи колясочной и электрощитовой, выдано свидетельство предпринимателю о праве его собственности на подвал многоквартирного дома.

По мнению А.П. Пинчукова и при нормальных условиях, регистрировать общее имущество как объект недвижимости и право собственности на него можно не в Росреестре, а через службу «одного окна», поскольку регистрирующие организации связаны друг с другом.

Другие участники круглого стола сообщили, что Росреестр под любым предлогом отказывается регистрировать общее имущество многоквартирных домов и право собственности на него собственников помещений. Решения общего собрания собственников Росреестр во внимание не принимает.

Созданная в 2011 г. в Москве при Департаменте городского имущества Межведомственная комиссия по решению вопросов по общему имуществу в настоящее время заседает в закрытом режиме. Документы этой Комиссии издаются ею для внутреннего пользования. Общее имущество Департамент продаёт и перепродаёт, его сотрудники трудятся не на жизнь, а на смерть. Уровень их агрессии, как говорили выступающие, зашкаливает.

Судебные решения, вынесенные не в пользу Департамента, город обжалует во все инстанции, вплоть до Верховного суда. Есть случай, когда уже после вступления в силу решения арбитражного суда о возврате имущества город продал это общее имущество.

В отношении наиболее активных собственников помещений организуется преследование в форме завышения в ежемесячном Едином платёжном документе взносов на капремонт.

На Алтуфьевском шоссе, дом №100 Департамент удерживает колясочную, почтовую комнату и вестибюль. В Денежном переулке, дом №22 — помещение бывшего красного уголка. И так далее.

Приглашённый для участия в обсуждении представитель названного Департамента в Общественную палату не прибыл.

Участники круглого стола настаивали на том, что резолюция по итогам обсуждения должна быть резкой. «Над нами глумятся», — сказала одна из приглашённых.

Михаил Малинин